买房啊

被刺激到了,买买买买

利好

  1. 写字楼在同一个园内
  2. 目前有5号线和7号线
  3. 未来规划会有15号线和**号线,其中有一条是去南山的
  4. 未来的西丽高铁站近在咫尺
  5. 政府负责招商引资,通常来说,不愁租不出去
  6. 附近的几个区域都在建写字楼
  7. 销售说,大疆在旁边买了块地(未确认), 如果是真,应该会是大疆的总部了
  8. 目前有南海大道和沙河西路可以去往科技园,销售说会有一条隧道穿到郎山区域(可信度蛮高)
  9. 房子是公寓房,不占用买房的限额。限贷不限购

房屋情况:

  1. 楼盘确实很火,需要尽快做决定
  2. 均价在6万-7万,目前来说,内侧西朝向的最值,目前剩下的最高楼24层
  3. 每层总价相差2000块
  4. 房间为双主卧,均有阳台,公共卫生间,厅很方正,阳台与厅等宽且方正,而且无窗户设计(个人非常喜欢)
  5. 32户8梯设计(可能有误),电梯在两个拐角的位置.
  6. 万科物业
  7. 如果买的是内侧西朝向(高层影响采光会少点),没有马路的噪音,窗外是凹进去的花园(高层可能视野会差点?)
  8. 明年9月底交房(按照喵的说法,本来是年中交房的,可能还会延误)
  9. 目前园区已经有两栋大户型交房,写字楼预计会在年中和年末分批交付
  10. 其他地皮有的在挖地基,有的还未开工,交付日期更晚
  11. 附近几公里都没有happy的商城

我的分析

关于地铁

  1. 距离5号线和7号线确实还是有点远,目前有一点点是因为绕远的关系,也许等旁边的楼建好了会改善
  2. 地铁站如果稍远,可能会影响写字楼的招商引资,如果招商不顺利,我们就死定了
  3. 5号线和7号线去往的地方,比较大的站是深圳北和车公庙,我不觉得如果一个人会住在云城而坐地铁去上班(目前)
  4. 新建两条地铁,如果开建,肯定会影响附近的交通和市容,对租价不利,对房价有利
  5. 如果真的有去南山的地铁,那这片区域就活了

关于高铁站

  1. 喵很看好高铁站
  2. 我对于高铁站的看法不太关注。深圳北的房价涨,感觉与高铁站的关系不大,而是背靠福田和南山的关系。福田站同理。
  3. 高铁站对房价影响比较大的是往外流动的人多的地方,比如惠州,坪山
  4. 高铁站通常会成为一个室内交通枢纽,对房价有利

关于招商引资

  1. 深圳市政府做的事情都还蛮靠谱,像我家里那种地方,确实招商引资失败的事情蛮多,深圳还真没见过。包括坪山这种地方都能搞到电池行业
  2. 可对比的是南山智园,当时附近没有任何的科技行业,硬是建了一个写字楼群,目前还不错,进驻了艾默生(UPS龙头),深信服,以及一批创业公司。如果云城发展不顺利,最低也会是智园这样,进驻一些不想离开深圳市,又支付不起核心区域的大公司,以及一些创业团队。
  3. 跟南山科技园相隔的是松坪山区域,我去过源兴科技大厦。总体来说,园区很精致,肯定不如科技园火热。我猜主要原因是没有地铁。云城目前已经有两条地铁线了,更利好
  4. 如果去往南山的地铁开通,松坪山区域也会火起来,但是住宅相对较少,对云城利好(7年?)
  5. 万科租了旁边的波顿大厦,波顿大厦很豪华,楼下的车不多(也许地下停车场?),快要下班的时候,旁边的mobike lite都被预约了
  6. 目前来说,人烟稀少,六车道的路都能用来练科目三了

关于租房

  1. 可以参照御锦公馆和理想公馆。精致程度跟御锦公馆类似,户型跟理想公馆很像。御锦公馆一点都不愁租,理想公馆不了解。
  2. 御锦公馆目前1室的房子租价4000+(30平+),理想公馆去年小蓉蓉去看的时候是6000(?),如果有机会,看看北京银行的楼开了之后的价格
  3. 如果按照招商引资的分析,云城的下限应该跟卓越城相当(我知道卓越城不愁租),预估租价至少在8000。
  4. 如果我是一个创业公司的小高层,我应该不会跟人挤小房子。所以谁会花4000+去跟人合租呢?(阿达公司的CTO,租了小两室,其中一间给自己的猫住)
  5. 如果区域发展顺利,我们可以按照科技园的租价来参考。

关于增长空间

  1. 产权40年(来自喵,待确认)
  2. 增长空间不如住宅(来自喵),我大概看了一下梅林的房价,御锦公馆确实跟一些旧一些的房子的房价旗鼓相当,因为御锦公馆是精装修,某种意义上也印证了这件事
  3. 在我看来,核心区域的一室和小两房一定是不愁租不愁卖的。在以后的大城市,极少人会选择在关内或者环内买婚房。在核心区域的购房更是奔着投资而去的。我相对来说更看好小户型。

实操

以下按照买内西朝向24层估计

  1. 总价319万,3%的税
  2. 首付45%,约144万,如果我们四个人买,则36万/人
  3. 使用等额贷款,每月还贷约18k,4500/人。如果使用气球贷,每月还9800,2450/人,但是第十年最后一个月需还清(from 喵)
  4. 房子上最好只写一个人的名字,贷款也最好只由一个人贷。贷款人的流水应该是每月还贷额的2倍。
  5. 我们当然都不够,可能需要担保人或者联合借款人。写上去的人都会负债,会影响之后的买房
  6. 10年后我们的收入水平应该都不错,如果差别不大,选气球贷。当然等额贷款分拆下来也不高
  7. 按照目前借呗的费率,借36万一年需要付出利息25k的利息,粗略估算,只要从每平米61k涨到68k就能收回成本
  8. 交房后,每年租房的收入为96k
  9. 以上估计比较幼稚,买房的成本目前看来是税和家具,卖房的成本还不清楚。

终极问题

36万好多,拿不出来怎么办
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